2017年02月07日

免許番号のからくり

不動産業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、免許を受けること
が必要です。免許の有効期限は5年(1996年以前は3年)となります。最初に免許をいた
だくとき、東京都にしか事務所がない場合、東京都知事(1)◯◯◯◯◯号となります。
( )の数字が1から始まり、一度更新をすると(2)、二度目の更新で(3)と数字が一つ
ずつ増えていく仕組みです。

一般的には( )の数字が大きいほど長い期間、会社があるということになります。
弊社の免許の有効期限が今年の1月13日でしたので、昨年の11月、都庁へ出向き
更新の手続きをしてきました。そして先日更新の手続きが無事に終わったという
ことでお葉書をいただきました。

1月13日、午前中に都庁へ行き、新しい免許の交付をしていただきました。おかげ
様で(15)になる免許証をいただくことができました。56年前に異業種から祖父が
興した藤田不動産です。その後すぐに父が引き継ぎ、2000年からは私が代表として
父からバトンを受け取りました。

祖父や父はもちろんのこと、今まで関わってくれたスタッフや関係業者の方、そして
何よりお客様に支えていただいた結果、今日までやってくることができました。あり
がとうございます。

これからもお客様の幸せ実現のお手伝いができるよう、お客様第一主義でスタッフ
とともに笑顔で仕事をさせていただき、地域社会に貢献できるよう精進いたします。
(15)の重みをかみしめて参ります。ちなみに(15)を超える免許番号は、今のところ
まだありません。ありがとうございました。


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2017年01月15日

住宅ローンの審査基準が変わります

住宅ローンをご利用の場合、購入する物件に対して担保能力があるかどうかを審査
するのはもちろんですが、お借入されるご本人様に対しても審査基準があります。
お仕事をしているか? 勤続年数は何年か? 団体信用生命保険にご加入できるか
どうか? など様々ですが、もちろんご年収がおいくらかの確認もあります。

給与所得のみの方は、直近一年分の源泉徴収票の提出が必要になります。源泉徴収票
はご存知のとおり、前年1月から12月までの分の合計額です。12月に住宅ローンを
お申込する場合と、1月にお申込する場合では提出する源泉徴収票が異なります。
1年前のものかそうでないかとの違いです。

要するに年収が上がっている方の場合は、昨年住宅ローンをお申込するより、1月
以降にお申込するではお買い求めいただける物件の上限もおのずと変わってきます。

弊社でもメガバンクさんをはじめ、地方銀行さん、信用金庫さんなど数多くの金融
機関さんとお付き合いがあります。住宅ローンの事前審査の提出代行も可能です。
1月になりましたので源泉徴収票を見ながら、住宅ローン事前審査の見直しについて
もお勧めいたします。当社の住宅ローン紹介サービスを是非ご活用ください。


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2016年12月10日

待っていたら下がるかもしれないけど

不動産にはそもその定価がありません。価格の決め方は、取引事例や事業用物件で
あれば利回り、公の価格を参考に価格を決めていきます。公の価格には公示地価、
基準地価、路線価、固定資産税評価額など様々です。これがいわゆる一物四価とか
一物五価と言われる所以です。

不動産を売りたい方が弊社に相談をされ、査定をさせていただく場合もこのような
価格をもとに、物件調査をして査定報告をいたします。この価格をベースに売主様と
相談をしながら、売り出し価格を決定していきます。売主様は当然ながら少しでも
高く売りたい、買主様は少しでも安く買いたい。そのお気持ちを調整し、お取引を
進めていくのが我々不動産仲介業者の仕事です。

売り出しを始めて、インターネットやホームページ上に情報を公開し、チラシなどを
作成して広く一般の方へ告知します。それでもなかなか売れなければ価格の見直しを
行い、再度市場に公開していくこともあります。

だからと言って価格が下がるのを待って購入するのは、あまりお勧めできません。
当然ながら市場に出ていますので、他にも購入を検討している方の目に留まり、
買われてしまうことが充分考えられるからです。市場に出ている物件は基本的には
先着順で売買が行われますので、気に入った物件があればご購入に値する物件で
あれば、ご購入することをお勧めします。

待っていたら下がるかもしれないけど、待っていて別の方が購入してしまったり、
購入を検討している間に成約になってしまったり、売主様が売るのを取り下げる
ケースはよくあります。私はお見合いの経験はありませんが、不動産の購入の
タイミングはお見合いに例えられます。

お見合いでは「もう少し待っていたら、もっといい人が現れるかも?」。これが
不動産では「もう少し待っていたらもっといい物件が出たり、気に入っている物件
の価格が下がるかも?」などと考えがちです。

たとえば新車でしたら、どんなに人気車種であっても半年や一年待っていたら完成し
手に入れることは可能ですが、不動産の場合、同じ物件や同じ部屋は存在しません。

その不動産との第一印象、雰囲気、ご家族で生活をされているイメージがカラーで
明るく膨らんできて、70点以上の評価が出来ればご購入をお勧めします。もちろん
無理な住宅ローンを組まないことが大前提です。少しでも高い不動産をご購入いた
だければ、弊社の売り上げもおのずと上がります。だからと言ってご購入後にキツ
キツの生活になってしまったり、住宅ローンの返済が滞って不動産を処分せざる
得ないなどは本末転倒です。でも歩合の営業マンだったらありそうな話です。

幸せにお住まい続けるのには、やっぱりタイミングが大切なようです。まだまだ
お話足りないことがあります。お気軽にご来店ください。


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2016年11月06日

住宅ローン、三種類のお借入方法

不動産を購入する際、奥様も収入がある場合にご主人と奥様の収入を合算して住宅
ローンを申し込むことができます。その際、申込方法には連帯債務、連帯保証、
ペアローンの3つの方法があります。今月はそれぞれの違いと注意点をお伝えします。

連帯債務は1本の住宅ローンです。ご主人と奥様の収入を合算して融資を受けます。
3,000万円融資を受けた場合、夫も妻もそれぞれ3,000万円の返済義務を負い、
返済を求められます。連帯債務の代表的な住宅ローンは「フラット35」です。
住宅ローン控除はお二人とも受けることが可能です。ローンの事務手数料や金銭
消費貸借契約書(金融機関とお金の貸し借りをする契約書のこと)に貼付する印紙
代も1本分です。

連帯保証は夫が債務者で妻が連帯保証人だった場合、夫が返済しないときは妻も
連帯して返済する責任を負うものです。でも金融機関に対しては夫のみが債務者と
なり、妻は債務者とはなりません。あくまでも夫のみの住宅ローンとなります。
この場合は妻は住宅ローン控除が受けられないので注意が必要です。ローンに
関する諸費用も連帯債務同様1本分です。

ペアローンとは夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。今までのケースとは
異なり、住宅ローンは2本となります。この場合は住宅ローンが2本ですから
もちろん住宅ローン控除もお二人受けることができますし、諸費用も2本分必要
です。ペアローンのメリットとしては、それぞれが団体信用生命保険(団信)に
加入して頂きますので、どちらかに万が一のことがあった場合、一方の住宅
ローンが完済されます。

なお、共有名義で購入する場合、持分にも注意する必要があります。頭金や
年収に見合った住宅ローンの負担額で正しく持分登記をしないとのちのち
贈与税がかかることがあります。

あとで税金がかからないよう、共有名義の場合は細心の注意が必要です。
三種類のお借入方法には一長一短があります。それぞれのお客様にあった
ベストなお借入方法をご説明させていただきます。経験の浅い営業マン
ではそもそも理解しておらず、説明できないこともあるようですので気を
付けてください。弊社営業マンなら研修や実践での経験がありますので、
お気軽にご相談ください。


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2016年10月02日

ソムリエさんとの違い

2年半ほど前に不動産豆知識で「ソムリエのような?」という題目で私たちの仕事で
ある「不動産仲介業」のことを書かせていただきました。内容はというと、様々な
ワイン知識のなかから、お客様のご予算や嗜好に合ったお好みのワインを提供して
くれるのがソムリエさん。

不動産仲介業も知識や経験を活かし、市場に出ている様々な物件の中からお客様の
ご予算やご希望に合った物件をご紹介するのが我々不動産仲介業の使命です。

不動産販売会社(売主)は、お客様が快適にお住いいただけるか? 本当にこの
物件でいいか? というより、会社命令でその物件を販売しなければなりません。
(売れ残りは許されない世界です)。不動産販売会社から直接購入すれば、仲介
ではありませんので当然ながら仲介手数料はかかりません。一見お徳のような気が
しますが、不動産販売会社はプロです。赤子の手をひねるような営業をすることは
ないと思いますが、無理やり押し付けることが全くないかどうかというと疑問が
残ります。

一方、不動産仲介会社はコンサルティング能力が試されます。我々は、本当にこの
物件でいいかどうかを客観的にアドバイスします。それは決して安くない仲介手数料
をいただくのですから当然のことです。お客様からお聞きしている条件にあわない
ような物件は絶対にお勧めしません。確かに新築住宅をご覧いただくとすごくきれい
ですし、最新の設備で仕上がっていますので舞い上がってしまいがちです。

私は狛江に住み、狛江の小中学校を卒業しています。狛江市観光協会や商工会など
地域にかかわった活動をしています。地域の細かいことまで、良い話も悪い話も情報
が入ってきます。不動産の購入は一生に一度あるかないかの最大のイベントです。

絶対に失敗は許されません。仲介手数料無料に惑わされることなく、良きアドバイス
ができる不動産会社を選ぶべきです。ソムリエさんと似ていますが一つ違いをお話
すれば、気になる物件があったとき、その物件にお客様にとってお勧めできない
ことがあった場合、しっかりとした理由を述べて「やめた方がいいです」と言える
ことです。どんなことでもご心配事があればお気軽にご相談ください。


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2016年09月22日

基準地価が発表になりました

急に涼しくなってきましたね。連日のあの熱帯夜が懐かしくなるほどです。
「暑さ寒さも彼岸まで」とはよく言ったものです。台風が去ったものの台風
一過とはならず、相変わらず冴えない天気が続いています。太陽を拝むことが
出来るのは25日の日曜日までお預けのようです。体調管理にはくれぐれもお気を
付けください。

さて、一昨日国土交通省が発表した「基準地価」。商業地の全国平均が前年までの
下落から横ばいに転じ、9年ぶりに下げ止まりました。東京などの三大都市圏は
いずれも4年続けて上げ幅が拡大して、地価回復が地方のおもな都市にも広がり
始めたようです。

住宅地の全国平均は0.8%の値下がりで25年連続で下落。三大都市圏は0.4%の
上昇でした。狛江地区の住宅地は約1%の上昇となっています。実態としても
ほぼ横ばいのようですが、駅に近いところは高くても売れる傾向にあり、駅から
遠い物件は苦戦しているようです。この傾向は昨年と同様です。今後の不動産
市況を考えると、高齢化や女性やお子さんの安全性を考えると駅に近い物件の
需要が伸びていくような気がします(あくまで私見です)。


基準地価 160921.JPG


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2016年09月04日

住宅ローン、60歳時の残債が気になる理由はなぜ?

先月からの続きです。先月のお話はこちらをクリックしてください。


今日は「35歳で30年の住宅ローンを組んで、60歳で定年を迎え、65歳からの年金
受給までの5年間、無収入でローンを返済するより、繰り上げ返済を活用して住宅
ローンの残債を減らす方法」をご説明します。いつもの豆知識は「これから不動産を
購入しよう」という方を主に対象として書かせていただいていますが、今回はすでに
住宅を買い求めてローンを返済している方にも役立つ内容です。

先ほども申し上げましたが、年金の支給は65歳からになります(今後更に支給開始
時期が延びる可能性があります)。一方で企業の定年退職は60歳。年金受給が始まる
5年間は、退職後の雇用継続や再雇用などを義務付ける高年齢者雇用安定法なるもの
があります。

かといって安心してはいけません。雇用継続や再雇用といってもほとんどの企業が
定年前に比べて収入は大幅に減額されます。年収250〜300万円程度が一般的では
ないでしょうか。月に20〜25万円の収入で生活費や教育費、交際費、そのうえ住宅
ローンまで残っていたら5年間の生活が大変です。「職金があるから大丈夫」そんな
声を聞くこともありますが、そもそも退職金で住宅ローンが完済できるか? 全部
使ってしまって老後の生活は大丈夫か? などの不安が残ります。

そこでお勧めしたいのが住宅ローン控除(借入金を有する場合の減税)の活用です。
一定条件を満たす住宅を購入した場合、向こう10年間にわたり住宅ローンの借入残高
の1%が控除されます。住宅の種類にもよりますが最大500万円が国から毎年もらえ
るんです。このお金を全額とは言いませんが住宅ローンの一部繰り上げ返済をして
いくことにより、ローンの借入期間を短くすることができるのです。控除された金額
の他にも少し余裕のあるお金を繰り上げ返済に回すことももちろん可能です。その分
のお借入利息も少なくなりますし、良いことづくめです。

但し、すべての住宅に利用できるわけではありせんので注意が必要です。建築年数
がたった一日違いでこの500万円が控除されないケースもあります。詳しくは弊社
営業マンにご相談ください。分かりやすくご説明させていただきます。


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2016年09月02日

東京都マンションポータルサイト

今朝の日本経済新聞朝刊より

(ここから)
東京都は1日、分譲マンションの管理や建て替えの制度などを案内する「東京都
マンションポータルサイト」
を開設した。自治体の助成制度や相談窓口を紹介する
ほか、法令や統計データを掲載したコーナーも設けた。マンションの適切な維持・
管理の参考にしてもらう。

分譲マンションの管理組合や区分所有者など向けに作成した。耐震化を促すパンフ
レットなども閲覧できる。関係団体が催すセミナーなどの情報も提供する。

(ここまで)

先ほど拝見しましたが、管理や耐震化、建替えなど具体的に作られていました。
マンションにお住まいの方、マンションのご購入を検討している方にはお勧めの
サイトです。


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2016年08月01日

家はなるべく早く買った方がいいの?

私が不動産業界で仕事をするようになって約30年、昭和62年4月に小田急不動産に
お世話になり、海老名営業所で不動産売買仲介の仕事をしたのが始まりです。当時は
バブルの真っ只中。住宅ローンの金利も高く、当時は7〜8%という時代でした。

当然ながら預け入れの金利も高く、郵便局などでは10年で約2倍になるような商品が
あったと記憶しています。そんな時代ですから、なるべく努力して頭金を用意して、
住宅ローンの借り入れを極力少なくするようお客様にアドバイスをしていました。

時代も変わって今は超低金利です。「自己資金をためて、借入は極力減らして…」と
いうお話ではなく、ある程度お借入が増えてもなるべくお早めにお買いになることを
お勧めしています。

親御さんの時代は高金利ですから「もっと頭金を増やせ」とか「まだ買うのは早い」
などと言われてしまうようです。現在は低金利ですし、お子様世帯の年金受給年齢の
ことなども考慮すると、早めに買って早めに住宅ローンの完済をすることをお勧め
します。

例えば35歳の方が30年の住宅ローンを金利1%で組んだ場合、60歳時の残債(住宅
ローンの残りの金額)が約565万円。一方、40歳で同じように30年の住宅ローンを
金利1%で組んだ場合、同じく60歳時の残債はなんと1,100万円! 約2倍の差が
あります。定年制度の延長ということは考えられます。現在の法律では年金受給開始
年齢は65歳(男性昭和36年、女性昭和41年4月2日以降生まれの方から)ですが、
現在35歳の方はもっと受給年齢が伸びてしまうことも十分考えられます。

仮に60歳で定年を迎え、65歳からの年金受給としても5年間住宅ローンを払いながら
生活をしていかなければなりません。繰り上げ返済を活用して、住宅ローンの残債を
減らす方法があります(このお話は来月詳しくご説明します)。

不動産を購入すれば住宅ローンはいつかは完済します。一方、賃貸住宅にお住いの
場合、一生大家さんに家賃を支払わなければなりません。先月号でもお話ししま
したが、万が一、一家の主が亡くなった場合、賃貸にお住まいでしたら翌月の家賃を
心配しなければなりませんが、住宅ローンを借りて不動産を購入した場合は一般的
には団体信用生命保険に加入していますので保険でローンの残債を返済して残りの
ローンは無くなります。

今の時代、不動産はなるべく早く買って、住宅ローンはコツコツと一部繰り上げ
返済をすることをお勧めします。詳しくは弊社営業マンにお尋ねください。中学生
にも理解いただけるような、分かりやすい説明をさせていただきます。


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2016年07月07日

住宅ローンとクレジットカードとの関係

金融機関から住宅ローンを借りる際に申し込みをするわけですが、当たり前ですが
誰にも無条件で貸していただけるわけではありません。金融機関ごとには細かい
条件がありますが一般的には、一定の収入がある方、生命保険に加入できる健康な
方(フラット35は除く)、お借入基準年齢に達している方、過去の借入について
しっかり返済をしている方などがあげられます。

意外に思われるかもしれませんが、クレジットカードの枚数にもある程度の注意
必要なんです。最近のクレジットカードはキャッシング機能があるのは皆さん
ご存知とおりです。このクレジットカードのキャッシング機能はカードによって
異なりますが、10万円から100万円程度の借入ができるものがあります。

仮に100万円借り入れができるクレジットカードを5枚持っていたとすると500万円
のキャッシング枠があることになり、将来借り入れる可能性があると金融機関は
判断するようです。保有しているクレジットカードが多ければキャッシングの枠が
大きくなり、借入限度額が引き下げられる可能性があるそうです。不動産購入に
あわせ、今所有しているクレジットカードを整理することをお勧めします。

また、消費者金融で借りていたりすると、ほとんどの金融機関では借入に際し、
マイナス要因となりますので注意が必要です。まずはすぐに完済するのは言う
までもありませんが、過去に借入の履歴があると住宅ローンの融資自体がNGに
なってしまうケースもあるようです。住宅ローンを申し込んで否認された場合
でも、金融機関は基本的にダメになった理由は教えてくれません。断れる理由は
「総合的判断で融資はできない」と言われてしまいます。

その他、自動車ローンや携帯電話のローンを組んでいる場合など、それぞれ
アドバイスがあります。詳しくは弊社営業マンにお問い合わせください。


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2016年06月18日

私が家を買った理由

住まいには大きく分けて、「賃貸」と「持ち家」の二つがあります。私は結婚する
までは親と同居をしていて、結婚して初めて賃貸マンションに入居しました。

その後、そのまま賃貸にずーっと入居しているという選択肢もありましたが、
私の場合は迷わずマンションを購入しました。もちろんどちらが正解ということ
ではありません。賃貸でも持ち家でもそれぞれメリットとデメリットがあります。
ただ私の家族はいろいろと検討した結果、マンションを購入する選択を選びました。

一番の理由はやはり持ち家志向ということが強く、賃貸物件に住み画鋲一つにも
気を使いながら、人様のものをお借りしながら住むよりも、自由にリフォームを
したり模様替えなどをしながら生活をすることが理想でした。

でもこの仕事をしていると万が一のことがあった場合のリスクが回避できると
いう点も重要であると実感しています。住宅ローンを組んで住まいを購入する
場合、基本的に団体生命信用保険(団信)に加入します。私に万一のことがあった
らこの団信がおり、残りの住宅ローンは完済されます(ローンが無くなります)。

賃貸の場合、残された妻や子供達は翌月の家賃を心配しなければなりませんが、
持ち家の場合は住宅ローンも無くなりますので、私がいなくなって悲しんで
くれるとは思いますが、住まいの心配はしなくて済むので、その点だけは!?
喜んでくれると思います。普通の生命保険の場合、年齢が上がると保険料も
アップしますが、団信は年齢に関係なく保険料は一定ですので、ある程度ご年齢を
重ねた方でも保険料は変わりません。

賃貸の場合は一生涯家賃の心配をしなくてはなりませんが持ち家の場合、住宅
ローンは永遠ではなく、いつかは完済します。完済後は当然住宅ローンの支払い
をすることはありませんので、資産性もあり老後の生活もそれほど負担にならず
に済みます。

最近では親御さんが住んでいる家が将来余り、「賃貸で構わない」という声も
お聞きしますが、ご実家に戻りお買いになったマンションを賃貸にされ、不動産
オーナーになる方も増えています。老後の年金代わりにもなりますよね。

どちらがいいという話ではありません。10組のご家族がいらしたら、10通りの
答えがあります。弊社にはファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持った
スタッフもおりますので、どうぞお気軽にライフプランをご相談ください。


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2016年05月15日

土地を買ってから家を建てる場合、住宅ローンはどう組むの?

土地を購入してから建物を建築して入居する場合、どのように住宅ローンを組めば
いいのでしょうか?

方法としてはまずは土地と建物、別々に住宅ローンを組む方法が考えられます。
この場合は土地の購入ではローンを借りることができたのに、建物の建築費は
ローンが否認される場合がゼロではありませんので、プロとしてはあまりお勧め
できません。土地を買ったはいいけれど、建物の建築が出来なければ、そもそも
土地を買った意味がなくなってしまいます。

それでは土地を購入するときに建物のローンも併せて申し込みをすることが
できるのでしょうか? この場合は、金融機関に住宅ローンを申し込む際、
建物の間取りや概算の見積書が必要になります。

金融機関によっては、建築確認がおりなければ融資をしないところもあれば、
建築確認がおりていなくても建築業者と請負契約を締結していれば融資を受け
られるところもあります。

不動産会社では住宅ローン金利はもちろんのこと、お客様のご条件にあわせた
金融機関をご紹介するノウハウがあります。当社でもメガバンクさんから地方
銀行さん、信用金庫さん、信託銀行さん、そしてノンバンクさんなど数多くの
金融機関さんとのお付き合いがありますので、ご相談内容によってベストな
金融機関さんをご紹介させていただきます。

ファイナンシャルプランナーの資格を持っている営業マンもおります。どうぞ
お気軽にご相談ください。


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2016年04月08日

告知事項あれこれ

毎月一度お送りしている不動産まめ知識”、今月は告知事項についてご説明します。

我々不動産会社はお客様がお買いになる不動産やお借りになる不動産に対し、宅地
建物取引業法に則り「重要事項説明」をする義務があります。説明内容については
多岐にわたります。法務局で調査をする登記の内容、市役所や東京都の建築指導
事務所などで調べる用途地域や建築基準法や指導に関する事項、ライフラインなど、
住宅ローンについて、契約解除に関する説明などを説明します。

その他重要なことは「告知事項」です。告知事項とは一般的に役所では調査する
ことが困難で売主様や貸主様からお聞きするような内容です。代表的には対象
不動産での事件や事故です。分かりやすくいうと自殺があったり、火災があった
りすることです。しっかり調査をすれば殺人事件などでは把握できます。でも古い
事件だと風化してしまったりしているケースもあります。床上や床下の浸水履歴
なども調査をすればある程度は分かりますが、こちらも古い場合は役所に履歴が
残っていないことがあります。

昔、クリーニング店や工場があった土地なども注意が必要です。それは薬品などで
土地が汚染されている可能性があるからです。これも見た目ではわかりませんので
注意が必要です。当社には昭和40年代の住宅地図を保管していますので、過去の
土地の歴史が分かります。

売買の場合は売主様に事件、火災、近隣トラブルなどを聞取り調査してその回答に
基づき、買主様に告知します。知っていて黙っているのは告知義務違反ですが、
売主様が知らなければ告知義務違反には当たりません。私は狛江で育ち、現在も
東野川の自宅から会社に通っています。

売主様が知らないような告知内容を知っているケースも過去にあり、購入を検討
しているお客様にその内容をお伝えしたこともあります。売主様からするとやや
ご迷惑な話かもしれませんが、お取引後のトラブルを回避するためには買主様へ
お伝えすべきだと思っています。

サラリーマンで遠くから通っている営業マンや転勤の多い会社などは、おそらく
地域の詳細情報は分からないこともあるでしょう。地域情報を詳しく知っていて、
良いことはもちろん、悪いことも正直にお話しできる会社や営業マンとお付き合
いするべきです。


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2016年03月05日

不動産の価格 一物五価

日本の不動産価格には、いわゆる実勢価格(時価)の他に公示価格、基準地価、
路線価、固定資産税評価額の合計5つの価格があります。一つの不動産に5つも
価格があるのは不思議ですよね。それはそれぞれの省庁や自治体などが作成した
地価があるから複雑になっています。いわゆる縦割り行政の弊害のようなものです。
今月はそれぞれの特性についてご紹介いたします。

実勢価格、その名のとおり実際に取引されている不動産の価格のことです。ただ、
いくらで売りに出ているかについては、新聞の折込チラシやインターネット広告
などで見当は付きますが、取引価格については一般の方は情報を入手することは
困難です。不動産会社で聞いたり、不動産鑑定士に依頼して評価をしてもらう
方法があります。

公示地価、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年1月1日現在の基準値の正常
地価を3月下旬に公表します。公示地価は土地取引の指標として公的に調査・
公表され、路線価の目安にも使われていますし、我々もまずは公示地価を参考
に土地の評価を行います。

基準地価、都道府県知事が国土利用計画法施行令に基づき調査して公表する標準
の土地の価格のこと。毎年7月1日時点の情報をもとに9月に公表しています。
前段の公示地価は都市計画区域内の土地に限られていますが、基準地価は都市
計画区域外の土地も対象となっているため、対象が広くなります。

路線価、国税庁が毎年1月1日時点の情報をもとに7月ごろに公表する地価の
ことで、相続税や贈与税を算出するための価格です。一般的には公示地価の
80%が目安になっていますので、公示地価と前面道路の路線価と比較して
土地の査定の参考にすることもあります。

固定資産税評価額、各市町村が毎年1月1日時点の情報をもとに土地や家屋の
所有者に対し、評価額をもとに課税する税金のこと。固定資産税評価額は
公示地価の70%が目安になっています。

とにかく不動産の価格は複雑極まりないです。私も新入社員の頃は何がなんだか
わけがわからなかった思い出があります。まずは3月の下旬に公示地価が発表に
なります。弊社では1990年から公示地価の記録を取って一覧表にしています。
ご来店いただければ差し上げますし、より分かりやすくご説明することもでき
ます。スタッフ一同、お待ちしています。


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posted by fujichan at 17:25| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月07日

不動産広告のルール

不動産広告は「宅地建物取引業法(宅建業法)」と「不当景品類及び不当表示防止法」
によって、誇大広告などの不当表示が禁止されています。このほか、宅建業法では
未完成物件(いわゆる青田売りと呼ばれているもの)の広告開始時期を制限したり
しています。

たとえば新築一戸建の広告をする場合、建築確認番号の記載が必要になってきます。
また、売主や媒介などの取引態様の明示を義務付けています。誇大広告をした場合、
宅建業法によって厳しい場合は業務の停止命令や免許の取り消しなどの処分が下されます。

不動産の表示に関する公正競争規約は広告のルールを定めており、嘘をつかないことは
もちろんですが、一般的な事項について50の表示基準を定めています。例えば先ほど
申し上げた取引態様の明示や物件の所在、駅(各種施設)までの距離または所要時間、
面積、価格や賃料、住宅ローン等などの記載が義務付けられています。

たとえば駅からの距離は徒歩の場合、80メートルにつき1分として表示しなければ
なりませんので駅から120メートルの物件では駅徒歩2分と表示しなければならず、
駅より90秒と表示してはいけません。なお、信号待ちの時間はカウントしませんし、
坂道などの考慮はする必要はありませんので、幹線道路を渡る物件や丘陵地域の
物件の場合は実際と異なる場合がありますので注意が必要です。

また、完全や完璧、日本一や抜群や当社だけ、最高や特選、格安や掘出し物の
抽象的な用語や他の物件または他の不動産会社と比較するような用語の使用に
ついては、表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合を除き、使用を禁止
されています。

更に文字は最低7ポイント以上で広告しなければならなかったり、広告有効期限を
明示すること、そして当たり前のことですが、架空物件の広告をしてはいけない
など様々な決まりごとがあり、年々規制内容も厳しくなっていますので規約を
よく確認し、広告をする場合は細心の注意を払っています。禁止用語を使った
広告をするような不動産会社は注意が必要かもしれません。
posted by fujichan at 15:40| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月22日

「筆(ふで)」ってなに?

先月の不動産豆知識では、地番と住居表示についてご説明いたしました。その際に
土地について「一筆」と言う書き方をしたのですが、そもそも「一筆」の意味が
よく分からず、あまり理解できなかったようです。説明不足で申し訳ありません。

「一筆」と書いて「いっぴつ」とか「ひとふで」と読みます。「筆」とは土地を
数える単位のことです。登記簿には一筆ごとの土地の種類や面積が記されています。
なぜ「筆」というのか? 私が新入社員のとき先輩から聞いた話では、「一つの
土地は一筆書きができるから一筆っていうんだよ」と教わった記憶があります。
そのこと自体もあっているかどうか定かではありませんが。。。

敷地の上に建っている家も、土地自体は一筆かどうかは公図や測量図などを見ない
と分かりません。地主さんが持っている土地にアパートが複数棟建っているケース
などは逆に一筆の場合もあります。また、土地の大きさも制限はなく、どんなに
大きくても一筆の場合もあります。

一筆の土地を分割して、複数の土地にすることを分筆(ぶんぴつ)といいます。
また、複数の土地を一筆の土地にすることを合筆(ごうひつ、または、がっぴつ)
といいます。法務局では一筆ごとに登記が行われ、地番が付けられています。
なお、土地登記簿では、一筆ごとに一用紙を備えることが義務付けられており、
これを「一筆一用紙主義」と言われています。

うまく伝わったでしょうか? ご来店いただけば実際の登記事項証明書や登記簿
謄本をご覧いただきながらご説明させていただきます。お気軽にご来店ください。
お待ちしています。


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posted by fujichan at 15:52| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月08日

地番と住居表示の違い

調布市や府中市は住居表示が実施されていないので地番のみですが、狛江市や
世田谷区は住居表示が実施されていますので、地番と住居表示の二つの表示が
あります。では、そもそも住居表示と地番の違いは何なのでしょうか? 

住居表示とは住居表示に関する法律(いわゆる住居表示法)があり、住居表示の
制度とその実施についての措置を定めた法律のこと。この制度が実施されている
狛江市は地番ではなく、街区符号と住居番号で表示されます。ちなみに弊社の
住居表示は狛江市和泉本町一丁目2番8号です。

地番は明治初期に課税目的で土地につけられた土地の番号のことを言います。
皇居など一部の国有地を除いて日本国内ほとんどの土地に地番があるそうです。
土地一筆ごとに付けられる番号の地番は、法務局の登記簿に登記されていて、
主に不動産売買に使用されます。弊社の所在地番は狛江市和泉本町一丁目1885番1
となります。住居表示が実施される前は地番で郵便物が届きました。当時は丁目の
表示はなく。住所は狛江市和泉1885番地1でした。会社には当時の社名入りの古い
封筒があります。住居表示が実施されてから地番は普段の生活では滅多に目に
することは無くなりました。

不動産を売買するときは登記簿を調べ、登記事項証明書(昔は登記簿謄本と言って
いました)を取得し、重要事項説明書や不動産売買契約書に地番を記載します。
地番は一つの土地に一つの番号しか付与されませんが、住居表示は同じ番号と
いうケースはたまにあります。

住居表示が実施されていれば普段の生活では地番は覚えておく必要はなく、
住居表示だけ理解していれば大丈夫です。それでも地番を忘れてしまったり、
地番を知りたければ弊社へお越しください。ブルーマップという地図があり、
その地図には住居表示と青い字で地番が書かれています。ブルーマップをご覧
いただきながら地番をお知らせします。ご不明な点も分かりやすくご説明いたし
ますので、お気軽にご来店ください。


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posted by fujichan at 13:29| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月06日

100u規制ってなに?

東京都では、狛江市内のゆとりある住環境確保するため「敷地面積の最低限度」を
定めているのをご存知でしょうか? 

狛江市内のゆとりある良好な住環境を確保していくためには、それを阻害する要因と
なりうる土地の細分割によるいわゆるミニ開発などを防いでいく必要があります。

そこで狛江市では、第一種低層住居専用地域について「敷地面積の最低限度100u
以上」を定め、平成18年6月23日に告示(駒井町の区画整理地内の土地については
平成16年6月24日告示)され、現在では100uより小さい規模で分割した敷地につい
ては建築物を建築することができなくなりました(狛江市のホームページより抜粋)。

ここでポイントとなるのが「第一種低層住居専用地域」と「平成18年6月23日」と
「100u」です。まず「第一種低層住居専用地域」のみが該当しますので、それ以外
の用途地域(第一種中高層住居専用地域や近隣商業地域など)は対象外ですので安心
してください。また、施行日以前から100u未満であった土地は既存不適格ですが、
建物建築は可能です。

例えば第一種低層住居専用地域内で200uの土地があった場合、100uずつに分割
した場合はそれぞれの土地に建物の建築は可能です。しかしながら120uと80uに
分割してしまったら120uの土地については建築可能ですが、80uの土地については
新たに建築をすることができませんので注意が必要です。

「もう少し詳しく聞きたい」お客様はどうぞお気軽にご来店ください。お待ちして
います。

そうしたことから一番困る方は、200uにわずか届かない土地を所有されている
方が売却する場合です。199uの場合は分割してしまったら二棟建築することが
できなくなります。100uの土地と199uの土地の場合、同じ場所にあっても100u
の土地の方が総額が抑えられますので自ずと土地の単価は高くなります。

市民の方の資産価値を守るためにも我々不動産業界の人間は、100u規制を80u、
容積率を80%から100%に緩和していただけるよう市役所の方に要望しているの
ですが、なかなかいいお返事をいただくことができません。


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posted by fujichan at 18:10| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月18日

仲介手数料無料の会社

不動産売買仲介の仕事をしておりますが、弊社の利益は基本的には売主様や
買主様からいただく仲介手数料のみです(賃貸仲介や管理も行っております
ので、こちらの収益もありますが、今回は売買仲介のみのお話とします)。

最近たまに見かけるのが仲介手数料無料の不動産会社。大手不動産会社では
まずやっていない手法ですが、あまりなじみのない会社が取り入れているよう
です。例えば2,000万円の中古マンションをご購入する場合、66万円の仲介
手数料がかかります(別途消費税)。この手数料が無料になるんですから、
一見お得と感じるのは当たり前ですよね。

でも注意していただきたいのは、仲介手数料は無料でも別の費用が発生する
ことがあるようです。本来いただく仲介手数料のなかには、当然ながら物件の
調査や売買契約書の作成費用、登記をしていただく司法書士の紹介料などが
含まれています。

また住宅ローンを利用される場合、金融機関の担当者と弊社にて打ち合わせ、
買主様の代わりに書類を提出したりしますが、もちろんこの費用も仲介手数料に
含まれており、別途いただくことはありません。

仲介手数料無料の会社は「物件調査費」「売買契約書作成費」「紹介手数料」や
「住宅ローン代行手数料」などを受領し、結局仲介手数料と同等、もしくはそれ
以上の費用が掛かってしまうこともあるようですから注意が必要です。

更には手数料無料の会社は歴史の浅い企業が多いようですので、地域情報に
精通していない場合が見受けられます。狛江地区は多摩川が流れ、良質の石を
採掘することができます。昭和20〜40年代に建築用に石を採掘し、その後建築
廃材などのガラを地面に埋めて土をかぶせたいわゆる「ジャリ穴」と言われる
土地がいくつか点在しています。その土地に建物を建築すると竣工後すぐに
傾いてしまいます。

その他、事件や事故、昔工場があって土壌が汚染されていること、小中学校の
評判やお勧めの個人商店などのこともあまり精通していないとお聞きしたことが
あります。

弊社では昭和40年代の住宅地図があり、過去の歴史が分かります。また狛江
在住で子育てをしているスタッフもおります。私は市役所からの要請で狛江市
観光協会の役員や実行委員会などに関わっており、狛江の地域情報には精通して
いるつもりです。

仲介手数料無料は魅力的ですが、手数料以外に費用が掛かるのか? 過去の
歴史や地域情報に精通しているかは重要なポイントです。一生に一度や二度の
不動産取引ですからミスは絶対に許されません。手数料無料に惑わされること
なく、不動産会社を選ぶことが大切です。


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posted by fujichan at 08:48| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月19日

住宅ローンの事前審査ってなに?

弊社の仲介で不動産をご購入されるお客様のほとんどの方は「住宅ローン」を利用
されます。メガバンクさんや地方銀行さん、信託銀行さん、ネット銀行さん、信用
金庫さん、フラット35など、住宅ローンには様々な窓口があります。

物件をご覧いただいて、気に入ったらお申込みをいただくわけですが、他社不動産
会社から情報をいただいた物件の場合(不動産業界では売主様が他社不動産会社へ
売却の依頼をし、買主様は弊社を窓口とする、不動産会社が二社介在して取引する
ケースが良くあります)、売主担当の不動産会社(元付業者)から「事前審査通って
ますか?」と聞かれることがほとんどで、事前審査が通っていないとまず売買契約に
進むことができません。

ご案内→購入申込→住宅ローン事前審査→不動産売買のご契約→住宅ローン本審査→
ローン契約→決済・所有権移転
 このような流れになります。

事前審査では物件に対する審査、それから「属性」と言ってお借入をする方への
審査という二つの側面があります。当然ながら物件に関する審査では、購入物件の
登記事項証明書や公図、測量図などが必要ですし、ご購入をされる方には源泉徴
収票や健康保険証などをご用意いただきます。事前審査の段階で書類不備でなか
なか仮承認が得られず、タッチの差で気に入っていただいた不動産を購入できな
かったお客様がいらっしゃるようです。弊社ではネットなどで書類取得の代行を
させていただいたり(もちろん無料です)、お客様の必要書類など漏れの無い
ようにご用意いただける知識、ノウハウがあります。

今では事前審査での仮承認が不動産業界の常識となっています。弊社では気に
入っていただいた不動産をご購入いただけるよう、事前審査でのスピードを図り、
お客様に喜んでいただけるようお手伝いをさせていただきます。どうぞ弊社の
サービスをご利用ください。


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posted by fujichan at 14:20| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産豆知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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